Contrato-promessa e escritura pública de compra e venda: para que servem?

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Você tem acompanhado aqui no Vida Portugal uma série de informações sobre a aquisição de um imóvel em Portugal. Já falamos sobre como comprar um imóvel e os principais impostos envolvidos no processo de compra.

Uma das fases do processo de compra é a assinatura do contrato-promessa de compra e venda (CPCV), que antecede o contrato definitivo, ou seja, a escritura pública de compra e venda.

O CPCV é o primeiro passo para formalizar a futura compra do imóvel. Embora não seja obrigatório, o documento é importante para garantir os direitos e os deveres de quem está comprando e de quem está vendendo, oficializando a transação e as suas condições.

Requisitos

No CPCV de um imóvel é preciso incluir:

  • Identificação do vendedor e do comprador, com todos os dados pessoais de ambos;
  • Identificação do imóvel, com localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, inscrição matricial e descrição predial;
  • Preço da aquisição e a forma de pagamento, o valor do sinal e a calendarização dos reforços, se existentes;
  • Menção à alienação livre de quaisquer ónus ou encargos;
  • Prazo para a assinatura da escritura pública de compra e venda e sanções no caso de o prazo não ser cumprido;
  • Licença de utilização ou de construção ou prova de que ela foi pedida à Câmara Municipal ou declaração equivalente;
  • As assinaturas das duas partes devem ser reconhecidas presencialmente.

Sinal

O sinal – uma quantia em dinheiro que será entregue na data da assinatura do contrato – não é obrigatório, mas quando incluído, precisa ser cumprido. Se o vendedor não cumprir com o acordo e não vender o imóvel no prazo estipulado no CPCV, o comprador pode exigir o sinal em dobro. Caso seja o comprador a não respeitar o acordo, este poderá perder o sinal.

Cuidados necessários antes de assinar o CPCV

  • Não deixe de incluir a identificação completa do comprador e do vendedor do imóvel, a identificação do objeto do contrato, a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos. Todas essas informações são muito importantes;
  • Deixe bem claro o prazo máximo para a celebração da escritura pública de compra e venda;
  • Inclua uma cláusula que isente o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;
  • Tenha certeza de que o crédito habitação foi aprovado;
  • Se o imóvel estiver em um condomínio, peça as últimas atas das assembleias de condôminos e comprovante de quitação de todas as mensalidades.

Escritura pública de compra e venda

A escritura pública é o documento definitivo que comprova que uma pessoa vendeu determinado imóvel a outra, assinado nos Cartórios Notariais e Conservatórias do Registo Predial. Após a assinatura, o vendedor recebe o valor total ou restante (no caso de ter existido um sinal dado como adiantamento) do imóvel que lhe é devido, seja do Banco (no caso dos financiamentos) ou do comprador, e o imóvel se torna oficialmente de quem comprou.

O Estado Português, através do Ministério da Justiça, criou a modalidade Casa Pronta, que centraliza num único local os atos necessários para a escritura e pagamento dos impostos associados à compra do imóvel.

O custo da escritura no serviço Casa Pronta, na modalidade de aquisição com capitais próprios é de €375.

Nos cartórios notariais ou nas conservatórias do registo predial, os custos poderão ser mais altos que no serviço Casa Pronta. Porém, não é possível estabelecer um valor certo, já que estes dependerão dos preços praticados por cada serviço.

Documentação necessária

Para a celebração da escritura pública, é preciso apresentar os seguintes documentos:

  • Identificação pessoal do comprador e do vendedor;
  • Certidão da descrição ou não descrição do prédio no registo predial e prova da legitimidade do vendedor;
  • Caderneta predial de prédios urbanos;
  • Declaração para liquidação do IMT juntamente com a prova do pagamento ou invocação da isenção do pagamento do imposto.

No caso dos prédios urbanos, e importante apresentar também:

  • Licença de utilização (habitabilidade ou ocupação) ou prova da sua dispensa;
  • Ficha Técnica da Habitação, quando aplicável.

Depois da escritura, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Após a celebração da escritura pública de compra e venda, pode solicitar a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) em algumas situações.

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O Vida Portugal tem o maior prazer em ajudar. Entre em contato conosco!

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